自11月28日房企股權(quán)融資優(yōu)化的“第三支箭”政策發(fā)布以來,已經(jīng)有20余家A股房企籌劃再融資計劃,其中包括招商蛇口、格力地產(chǎn)、陸家嘴三家公司選擇募集資金主要用于并購重組。
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值得一提的是,在政策利好的東風下,陸家嘴首先拋出資產(chǎn)重組并募集配套資金的計劃引發(fā)關(guān)注——擬收購母公司4項涉房資產(chǎn),不過標的資產(chǎn)大部分處于虧損狀態(tài)。
對此,上交所于近日下發(fā)了問詢函,要求說明標的公司無營收或營收規(guī)模較小、凈利潤虧損的原因,進而說明本次交易的必要性等事項,這也是房企再融資潮下交易所下發(fā)首份問詢函。
“從陸家嘴本次資產(chǎn)注入動作來看,最為關(guān)鍵的是這幾家標的公司有何優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),如何推動上市公司提高資產(chǎn)質(zhì)量。目前看,陸家嘴披露的還不全面,交易所才會重點問詢,這應該也是慣例動作。根據(jù)監(jiān)管層恢復涉房上市公司并購重組及配套融資的思路看,對于母公司和并購公司而言,雙方通過并購都要有改善才符合政策導向。”景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉對證券時報·e公司記者表示。
擬收購母公司四項資產(chǎn)
11月28日,上市房企股權(quán)融資“第三支箭”新政正式落地,這也意味著暫停多年的A股房企并購重組以及再融資政策的松閘。
此次,證監(jiān)會明確了在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的具體五項政策措施,包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資,恢復上市房企和涉房上市公司再融資,調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策,進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用,積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
此后,陸續(xù)有上市房企拋出再融資計劃,其中,陸家嘴成為了“第三支箭”落地后房企資產(chǎn)重組并募集配套資金的第一單。
陸家嘴于12月1日晚間公告稱,公司接到控股股東陸家嘴集團通知,為積極響應相關(guān)政策,陸家嘴集團正在籌劃涉及公司的重大資產(chǎn)重組事宜。公司擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式,購買陸家嘴集團及其控股子公司持有的位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及前灘國際商務區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn),并募集配套資金。公司股票自12月2日開市起停牌。
12月15日晚間,陸家嘴拋出了并購重組交易預案以及復牌公告,公司擬以發(fā)行股份方式購買陸家嘴集團持有的昌邑公司100%股權(quán)、東袤公司30%股權(quán),擬以支付現(xiàn)金方式購買前灘投資持有的耀龍公司60%股權(quán)、企榮公司100%股權(quán)。同時,擬發(fā)行股份募集配套資金。
不過,鑒于與本次交易相關(guān)的審計和評估工作尚未完成,標的資產(chǎn)的最終交易價格及發(fā)行股份數(shù)量均尚未確定。
值得一提的是,該資產(chǎn)注入計劃也被部分券商看好。中金公司就表示,陸家嘴和前灘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入有利于公司做強主營業(yè)務并優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)。此次優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入可幫助公司更深入地參與核心區(qū)域項目的開發(fā)建設和運營過程,提升表內(nèi)資產(chǎn)質(zhì)量、增強持續(xù)盈利能力。同時,公司有望通過本次交易實現(xiàn)股本的增厚和流動性補充,進而改善財務結(jié)構(gòu)、提升資金實力。
談及本次資產(chǎn)重組,陸家嘴在公告中表示,通過本次交易,陸家嘴集團將位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘國際商務區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司,有利于上市公司更深度地參與陸家嘴金融城東擴及前灘國際商務區(qū)的開發(fā)建設和運營。
受到監(jiān)管問詢
從二級市場看,在復牌后,陸家嘴受到資金追捧,連續(xù)收獲了兩個漲停板。不過,此后幾個交易日開始回調(diào),26日最新報收10.13元每股,已經(jīng)接近復牌前的10.01元每股的收盤價。
雖然陸家嘴的動作被部分券商看好,但這份重組預案也引起了監(jiān)管層的關(guān)注,這也是房企再融資潮下交易所下發(fā)的首單問詢函。
12月23日晚間,陸家嘴發(fā)布公告稱收到上交所問詢函,上交所要求陸家嘴對標的公司財務信息、標的公司項目情況、同業(yè)競爭、交易安排以及未決事項等五方面問題進行說明解釋。
重點來看,此前陸家嘴重組預案披露,標的公司昌邑公司、東袤公司、耀龍公司、企榮公司2022年1-11月分別實現(xiàn)營業(yè)收入0、0、12.16萬元、2,797.68萬元,實現(xiàn)凈利潤-0.09萬元、815.72萬元、-29.81萬元、-790.71萬元,11月末資產(chǎn)負債率分別為97%、0.05%、65%、65.4%,上市公司三季度末資產(chǎn)負債率約69.55%。其中,東袤公司2021年及2022年1-11月經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額分別為-94.97億元、-4.24億元。
對此,上交所要求陸家嘴結(jié)合行業(yè)慣例、項目進展和項目未來投入與開發(fā)計劃等情況,說明標的公司無營收或營收規(guī)模較小、凈利潤虧損的原因,進而說明本次交易的必要性,是否有利于上市公司增強可持續(xù)盈利能力;以及結(jié)合4家標的公司目前資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)和項目未來銷售與出租計劃,以及周邊樓盤銷售、辦公與商業(yè)出租情況,量化說明本次交易如何有利于優(yōu)化上市公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)等。
值得一提的是,此前預案還披露,標的公司項目主要在上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘國際商務區(qū),主要用途包括商業(yè)、辦公、住宅等,用地面積合計6.78萬平方米。其中,昌邑公司持有的部分地塊系從陸家嘴集團旗下受讓,昌邑公司正在辦理簽署土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議事宜。
對此,上交所要求陸家嘴說明,標的公司各項目拿地情況,以及項目進展和未來開發(fā)計劃;昌邑公司從控股股東處受讓土地事宜的進展,說明相關(guān)土地權(quán)屬是否存在瑕疵,后續(xù)過戶是否存在風險或法律障礙,是否有相關(guān)保障措施等。